Пытаясь ответить на вопрос о причинах и обстоятельствах возникновения средневековых городов, ученые XIX и ХХ вв. выдвигали различные теории. Для значительной их части характерен институционально-юридический подход к проблеме. Наибольшее внимание уделялось происхождению и развитию специфических городских учреждений, городского права, а не социально-экономическим основам процесса. При таком подходе невозможно объяснить коренные причины происхождения городов.1
Историков XIX в. занимал в первую очередь вопрос о том, из какой формы поселения произошел средневековый город и как учреждения этой предшествующей формы трансформировались в города. "Романистическая " теория (Ф. Савиньи., О. Тьерри, Ф. Гизо, Ф. Ренуар), которая строилась главным образом на материале романизированных областей Европы, считала средневековые города и их учреждения прямым продолжением поздних античных городов. Историки, опиравшиеся в основном на материал Северной, Западной, Центральной Европы (в первую очередь немецкие и английские), видели истоки средневековых городов в явлениях нового, феодального общества, прежде всего правовых и институционных. Согласно "вотчинной" теории (К. Эйгхгорн, К. Нич) город и его институты развивались из феодальной вотчины, ее управления и права. "Марковая" теория (Г. Маурер, О. Гирке, Г. фон Белов) выводила городские учреждения и право из строя свободной сельской общины-марки. "Бурговая" теория (Ф. Кейтген, Ф. Мэтланд) усматривала зерно города в крепости-бурге и в бурговом праве. "Рыночная" теория (Р. Зом, Шредер, Шульте) выводила городское право из рыночного права, действовавшего в местах, где велась торговля.
Все эти теории отличались односторонностью, выдвигая каждая какой-либо единственный путь или фактор возникновения города и рассматривая его преимущественно с формальных позиций. К тому же они так и не объяснили, почему большинство вотчинных центров, общин, замков и даже рыночных местечек так и не превратились в города.
Немецкий историк Ритшель в конце XIX в. попытался объединить "бурговую" и "рыночную" теории, видя в ранних городах поселения купцов вокруг укрепленного пункта - бурга. Бельгийский историк А. Пиренн в отличие от большинства своих предшественников отводил определяющую роль в возникновении городов экономическому фактору - межконтинентальной и межрегиональной транзитной торговле и ее носителю - купечеству. Согласно этой "торговой" теории, города в Западной Европе возникали первоначально вокруг купеческих факторий. Пиренн также игнорирует роль отделения ремесла от сельского хозяйства в возникновении городов, и не объясняет истоки, закономерности и специфику города именно как феодальной структуры. Тезис Пиренна о чисто торговом происхождении города не был принят многими медиевистами.
В современной зарубежной историографии сделано многое для изучения геологических данных, топографии и планов средневековых городов (Ф.Л. Гансгоф, В. Эбель, Э. Эннен). Эти материалы многое разъясняют в предыстории и начальной истории городов, почти не освещенной письменными памятниками. Серьезно разрабатывается вопрос о роли в складывании средневековых городов политико-административных, военных, культовых факторов. Все эти факторы и материалы требуют, конечно, учета социально - экономических сторон возникновения города и его характера как феодальной культуры.
Многие современные зарубежные историки, стремясь уяснить общие закономерности генезиса средневековых городов, разделяют и развивают концепции возникновения феодального города именно как следствия общественного разделения труда, развития товарных отношений, социальной и политической эволюции общества.
В отечественной медиевистике проведены серьёзные исследования по истории городов почти всех стран Западной Европы. Но длительное время в ней делался акцент в основном на социально = экономической роли городов, при меньшем внимании к их другим функциям. В последнее же время рассматривается всё многообразие социальных характеристик средневекового города. Город определяется как "Не только наиболее динамичная структура средневековой цивилизации, но и как органический компонент всего феодального строя" 1